일반수선비와 특별수선비 그 차이와 비용부담

일반수선비와 특별수선비 차이가 무엇인가요?

충당금이란 무엇인가요?

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● 일반수선유지비 : 건축물에 부속된 각종 시설물의 유지관리에 필요한 일반적 수선비용을 통칭합니다. 공용부의 상하수도설비, 전기전력설비, 중앙냉난방설비, 승강기, 주차시설, 건축물구조 등의 파손, 보수, 유지관리를 위하여 사용되는 비용으로, 사용자부담에 따라 입점사용자의 부담으로 합니다.

 

● 수선충당금 : 공동건축물의 부속된 각종 시설물, 건축물의 중대규모의 수선을 위하여, 그 비용을 충당하여 두는 금원을 칭합니다. 일반적으로 수선충당금 충당의 금원마련은 관리비와 함께 거출하거나 잡수입, 주차비, 창고비 등의 방법으로 충당을 하기도 하지만, 수선충당금을 거출하거나 마련해야 하는 것이 반드시 해야 하는 의무사항은 아닙니다. 충당을 한다는 의미는 그 금원을 모아서 쌓아둠을 의미하고, 그로 인하여 자금관리의 번거로움, 사용처를 결정할 때의 분쟁 등이 발생할 수 있어, 수선충당금을 충당하지 않는 건축물들이 대부분입니다.

 

● 수선충당금의 정산 : 수선충당금에 관하여, 전소유자(매도인)와 후소유자(매수인) 간의 정산을 하거나, 소유자(임대인)와 입점사용자(임차인) 간의 정산을 함은 의무의 사항이 아닙니다. 다만 당사자 간에 매매계약이나 임대차계약에 특별히 명시하지 않는 경우, 통상의 관례에 따라 정산을 하는 경우가 있습니다. (충당금 정산 방법은 별도로 상세히 다루겠습니다. 링크 참조)

 

● 특별수선비 : 특별한 사업목적을 가지는 건축물의 수선비를 의미합니다. 수선충당금을 충당하지 않는 경우, 사업목적을 정하여 이에 필요한 수선 비용의 재원을 한시적으로 거출하는 방식입니다. 단기 내지 장기(1년이상) 분할하여 거출할 수도 있고, 한 번에 거출할 수도 있습니다. 일반적으로 특별수선비는 건축물에 귀속되는 (공용)부대시설의 개보수, 대수선을 하는 경우, 건축물의 장부가액을 증가시키며, 소유자의 부담으로 하는 경우가 많지만, 이 또한 절대적으로 소유자 부담으로 해야 하는 사안은 아닙니다.

 

- 장기 : 회계, 경영에 있어서 일반적으로 1년 이상을 의미

- 특별 : 특별한 사업목적성을 가짐을 의미

- 충당[充當] : (쌓아서 모아 두는 경우) 모자라 채움을 의미

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

과연 그 비용은 누구의 부담으로 해야 하나요?

 

● 사용자(임차인, 입점사용자)의 비용 부담 : 일반적으로 건축물의 통상 유지관리에 사용되는 비용은 사용자의 부담으로 합니다. 전력기금을 포함하는 전기요금, 상하수도요금 등 사용량에 따라 가변되는 비용(공과금)의 부담, 시설물의 유지관리 수선비, 면허 및 안전점검비용, 소방시설물의 정기 및 정밀점검비용, 건축물사용에 따르는 일반적인 유지관리비용은 사용자의 부담으로 정합니다. 특히 사용자의 사업목적에 따라 개보수되는 공사, 전기전력, 인터넷통신, 전화통신 등의 증설, 상하수도 설비의 설치를 포함하는 인테리어 공사의 비용은 사용자의 부담으로 합니다.

 

● 소유자(임대인)의 비용 부담 : 재건축, 대수선의 경우, 소유자 부담으로 그 비용을 정합니다. 건축물의 감가상각에 따른 건축물의 가치상승 내지 가치유지를 위한 개보수, 대수선을 하는 경우, 재건축 및 대수선을 통하여 건축물의 가치상승을 하는 경우의 비용부담은 소유자의 부담으로 합니다. 이 경우 소유자는 건축물의 부대시설의 가격산정(토지가액이 아닌 건물가액)에 이를 반영하여, 소유자의 건물 장부가액이 증가하게 됩니다. 또한 시간이 지남에 따라 감가상각되는 건물 장부가액에 반영되는 특징을 가집니다.

 

● 위와 같은 기준으로 사용자 부담의 원칙으로 할 것인가, 소유자 부담의 원칙으로 할 것인가는 기준이 됩니다만, 이런 기준이 절대적인 것은 아닙니다. 개별 임대차계약서 및 매매계약서에 따라 달라질 수도 있으며, 각 사업목적 및 사안에 따라 사용자와 소유자 간의 협의하여 정할 수도 있습니다. 다만 위와 같은 기준으로 사용자 부담, 소유자 부담을 정하는 것이 합리적이고 일반적인 기준이 된다는 것을 알려드립니다.

 

현실적인 문제로 <전력사용량에 따라 증감하는 전력기금은 누구의 부담으로 함이 타당한가?>라는 질문이나, <전기요금 등 건축물의 관리비용은 소유자부담으로 해야한다.>는 법률을 단순하게 잘못해석하면 엉뚱하고 터무니 없는 결과로 이어지기도 합니다. 많은 경우 신규입점자들이 전용부분에 있어 전력설비, 통신설비, 소방설비, 상하수도설비의 설치 및 그 비용부담을 소유자의 부담으로 알고 있는 경우들도 있습니다. 임대인과 임차인 간에는 부동산의 사용수익권을 임대차하는 계약을 하는 것으로, 토지나 건물인 부동산에 해당하지 않은 광고간판, 전화통신 설비, 권리금 등의 대상은 포함되지 않아야 합니다만, 일부 잘못된 부동산중개인들이 이를 위법적으로 거래대상에 포함하는 경우가 있어, 분쟁의 원인이 되기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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