공동소유의 건축물 임대계약 요령(임대기간에 관한 토막상식)

공동소유의 건축물 임대계약 요령(임대기간에 관한 토막상식)

 

 

1. 매년 같은 기준일을 기준으로 임대계약이 종료되는 임대계약서를 작성

 

* 공동 소유의 건축물 임대계약에 있어 임대기간에 유의할 필요가 있습니다.

여러 명의 소유자가 공동으로 소유하는 건물의 경우, 리모델링, 내부인테리어공사, 대수선, 재건축 등을 고려하여, 임대기간의 종료를 공동으로 관리할 필요가 있습니다. 또한 대규모점포로 지어진 건축물의 경우에는 특히 임대종료시점을 맞춰, 업종의 전환, 입점자의 변화가 필요하기도 합니다. 그러므로 적법한 범위 내에서 특정일을 기점으로 임대계약이 종료되도록, 임대계약을 할 필요성이 있습니다.

예를 들어, 2023년 12월 5일부터 임대가 시작되는 경우, 1년 이상으로, 2025년 6월 30일에 임대가 종료되는 것으로 하면 됩니다. 이 때 주의할 점은 임대기간을 1년 이상으로 하여야 합니다.

 

그리고 매년 7월 1일부터 1년 단위로 연장되도록 임대계약서를 작성합니다.

 

일반적으로 대규모점포에 대한 특성을 모르는 부동산중개업자가 작성하는 경우, 이러한 요령을 전혀 모르고 작성하게 됩니다.

현재 과천제일쇼핑은 6월 30일을 종료 기준일로 합니다.

 

 

2. 임차인 변경으로 인한 임대계약은 남은기간을 기준으로 합니다.

 

* 임차인의 요구에 의하여, 임대기간이 남아 있음에도 사업자를 변경하는 임대계약의 변경이나, 임차인들 간의 권리를 승계하는 임대계약의 갱신요구는 남아 있는 기간에 대해서만 임대계약을 체결합니다.

임대차보호법의 경우, 임차인의 일정규모 이하의 시설 및 권리 등을 보호하고 있습니다.

그러나 기존 임차인이 신규 임차인으로 임대계약 변경을 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우, 처음 같은 사업을 시작하여, 일반적으로 최대 10년까지 그 시설 및 권리를 일정 임차보증금 범위 내에서만 보존 받을 수 있습니다. 즉 기존에 영업하던 업종이 8년 간 같은 장소에서 해당 영업을 이어온 경우라면, 앞으로 2년 후 시설 및 권리를 보호받지 못 할 수 있다는 것입니다.

그러니 건축물의 용도, 기존 시설뿐만 아니라, 자신이 하려는 사업의 형태를 얼마까지 계속 유지할 수 있는지 임차인 스스로가 그 권리관계를 제대로 파악할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

임대차계약에 있어, 중요한 점은 나만의 이익을 위하여 부당한 계약을 취하지 않는 것처럼, 공정한 계약을 체결하고, 그것을 상호 간에 잘 이행할 수 있도록 함이 중요한 것입니다. 권리의 크기와 의무의 크기는 같습니다.